ENG
Позвонить
08.12.2019

За весь этот год цены на жилье возросли на 7-10% – такого роста мы не видели последние несколько лет. Это рекордные показатели

Первичный рынок московского жилья перестраивается в связи с переходом на проектное финансирование, повышением цен и уровнем платежеспособного спроса. Сегодня покупатели не готовы переплачивать за лишние метры, поэтому застройщики стали чаще предлагать более компактные, но не менее функциональные варианты квартир. Что именно выбирают покупатели, долго ли выходят на сделку, что будет с ценами в 2020 году – ​об этом специально для Новострой-М рассказал Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».


Какие тренды на рынке новостроек вы бы выделили сейчас? Какие из них перейдут в 2020 год?


Как и в последние несколько лет, рынок новостроек продолжает активно адаптироваться к новым условиям финансирования и реализации проектов.


Также рынок продолжает разворачиваться в сторону покупателя – существенно повышается уровень концепций, эргономичность планировок, улучшается организация внутреннего пространства и благоустройства территории.


Например, проектам комфорт-класса сегодня зачастую присущи характеристики, которые ранее можно было встретить только в новостройках высокобюджетного сегмента. А в премиум-классе застройщики уже приглашают звезд архитектуры мирового уровня, делают дизайнерскую отделку квартир и общественных пространств.


Если говорить о тенденциях, то сегодня важно наличие собственной инфраструктуры в доме, в независимости от того, представлена новостройка отдельно стоящими домами или масштабной застройкой территории.


Покупателю важно, чтобы все необходимое было под рукой – магазины, салоны красоты, кафе, рестораны. Девелоперы активно развивают эту нишу, и сегодня практически в каждом новом доме на первых этажах размещаются некоммерческие помещения под инфраструктуру. И набор этой инфраструктуры достаточно широк.


Более того, сегодня в России начинает развиваться один из основных трендов последних лет Европы – расширение личного пространства жителей за счет общественной инфраструктуры. Но у нас в стране это пока встречается в домах класса «премиум» и выше.


Резиденты могут не только пользоваться площадью своей квартиры, но и в полном объеме использовать общественные зоны в доме, сервисы и внутреннюю инфраструктуру. Эту идею, например, мы воплощаем в нашем премиальном комплексе апартаментов RED7 в центре Москвы, где с -1 по 4 этаж запроектировали около 7000 кв. м под объекты инфраструктуры, а внутри дома предусмотрели клубное пространство – Небесную гостиную с кинотеатром, коворкингом, лаунж-зонами, детскими игровыми комнатами.


В итоге будущие жители смогут здесь не просто жить, но и проводить семейные торжества, деловые совещания, заниматься спортом и встречаться с друзьями, не покидая периметра дома.


В комплексах более доступного сегмента этот тренд также развивается, но в меньшей степени. Например, зачастую в комплексах комфорт-класса на первых этажах сегодня проектируются не только нежилые помещения, но и просторные лаунж зоны с мягкими креслами, где можно отдохнуть, работают круглосуточные консьерж-сервисы, проектируются комнаты для хранения велосипедов и колясок.


Еще один тренд – уменьшение средней площади реализуемых квартир. В условиях нынешней экономической ситуации и уровня платежеспособного спроса покупатели не готовы переплачивать за лишние квадратные метры. В итоге, в стремлении завоевать внимание покупателя девелоперы начали предлагать квартиры более компактных площадей, но с сохранением функционала.


Например, студии и квартиры евроформата с объединенной площадью и гостиной. Отсюда вытекает еще одна тенденция – востребованность кладовых помещений. Квадратный метр в них стоит существенно меньше, чем в квартирах. Это позволяет покупателю экономить и приобретать для хранения своих вещей отдельные нежилые помещения вместо того, чтобы занимать квадратные метры своего жилья.


Некоторые девелоперы развивают и внедряют в своих проектах системы «умный дом», которые позволяют дистанционно управлять своей квартирой, обеспечивают дополнительный комфорт и безопасность. Пока эта тенденция находится в стадии формирования, однако уже применяется в разном виде в некоторых комплексах.


Например, мы все свои проекты оснащаем системой «умный дом» с различным набором дополнительных функций: видеоглазками, системой face recognition, умными постаматами, контролем доступа. В зависимости от сегмента часть функций может предоставляться бесплатно, а часть – за дополнительную плату.


Житель сам выбирает, какие функции ему нужны. В таких цифровых решениях мы видим большой потенциал для рынка новостроек, но для окончательного формирования этого направления застройщикам понадобится еще пара лет.


Не так давно ипотечные ставки стали снижаться, заметили ли вы рост ипотечных сделок в ваших проектах? Важен ли ежемесячный платеж для клиентов?


Ипотечные ставки формируются напрямую исходя из уровня ключевой ставки Центробанка России. Как мы видели, на протяжении всего этого года повышения не произошло – напротив, регулятор понижал ее 4 раза. Вслед за этим банки корректировали свои ипотечные ставки, и сегодня их средний уровень опустился ниже 9%.


Таким образом, сегодня на рынке сформировались максимально комфортные за последние годы ставки и условия по ипотеке. Естественно, это сказалось и на доли ипотечных сделок в проектах – это видно исходя из статистики. По разным данным, в целом по Московскому региону их доля превысила 60%.


Но здесь нужно понимать, что рост спроса на новостройки, и соответственно, и увеличение количества ипотечных сделок, подхлестнули и другие факторы. Например, увеличение спроса произошло в ожидании повышения цен на жилье и перехода на проектное финансирование и эскроу-счета. Все вполне очевидно – ставки снижаются, жилье дорожает, и все это в совокупности подталкивает покупателей активнее брать ипотеку.


Причем вместе с увеличением количества кредитов возрос их средний объем. Например, в Московской области в прошлом году средняя сумма кредита составляла 2,65 млн руб., а летом этого года она выросла на 5,6% – до 2,8 млн руб.


В столице этот рост еще более выражен – если за весь 2018 год средний объем ипотечного кредита на квартиру в новостройке был на уровне 4,67 млн руб., то уже к середине этого года он возрос на 25% и составил 5,85 млн руб.


Помимо роста стоимости квадратного метра к увеличению объема ипотечного кредита также привело изменение предпочтений заемщиков. Если еще в начале этого года большая часть заемщиков стремились выплатить как можно больший первоначальный взнос и взять минимальную сумму кредита, то теперь тенденция обратная.


Покупатели предпочитают оформлять кредит с минимальным первоначальным взносом в 20% и меньше, если это позволяют программы кредитования. И причина таких изменений, помимо роста стоимости квадратного метра, еще и в увеличении спроса на двух- и трехкомнатные квартиры. При этом заемщики по-прежнему предпочитают гасить ипотеку опережающими темпами и выплачивать кредит досрочно.


В любом случае, несмотря на все эти тенденции для того, чтобы обеспечить покупателю максимально комфортные условия приобретения жилья, важно предоставить ему ипотечные программы с разными условиями. А покупатель сам выберет из них наиболее подходящую – ту, которая отвечает его финансовым возможностям и обстоятельствам.


В зависимости от жизненной ситуации может быть важен небольшой ежемесячный платеж, отсутствие первоначального взноса или возможность оформить кредит по двум документам без справки 2-НДФЛ. Например, самозанятым людям или бизнесменам.


Работает ли так называемая «детская» или «семейная» ипотека для многодетных? Много ли таких сделок у вас? Какое жилье покупают по этой программе?


Конечно, введение госпрограммы с льготной ставкой для многодетных семей – фактор положительный, но не могу сказать, что это как-то кардинально поменяло картину на рынке новостроек. Но определенный интерес к таким программам существует.


Например, в ряде наших проектов в рамках госпрограммы льготного ипотечного кредитования ставка на весь период составляет 4,65% годовых. В итоге семьи с несколькими детьми могут улучшить свои жилищные условия и приобрести просторную квартиру с двумя и более спальнями на максимально выгодных условиях.


С другой стороны, семьям с несколькими детьми нужно максимально быстро въехать в новую квартиру, поэтому в рамках таких программ наибольшим спросом пользуются новостройки на максимально высокой стадии готовности, либо новостройки с ключами. Этот фактор сужает выбор для целевой аудитории программ.


Полный текст публикации: https://www.novostroy-m.ru/intervyu/za_ves_etot_god