ENG
Позвонить
03.02.2020

Александр Ручьев: «Застройщики должны помогать друг другу»

С чего Вы начинали в строительном бизнесе? Каким был Ваш первый проект?


В 90-е гг. мы искали себя в разных сферах бизнеса. Одним из направлений был капитальный ремонт жилых домов. Получив необходимый опыт, решили попробовать свои силы в девелопменте и взяли объект в городе Клин. Это был кирпичный дом, недостроенный еще с советских времен. Продажи шли по цене 130 долларов за квадратный метр. Это была неплохая маржинальность для того времени. Рост на рынке начался двумя годами позже. Тогда тон задавали всего две компании, которые демпинговали и тем самым не давали отрасли развиваться.


В дальнейшем Вы отказались от кирпичного строительства и полностью переключились на панельное. Почему Вы изменили подход?


Это была повсеместная практика. Залог успеха для застройщика, ориентированного на массовый спрос, заключается в использовании панельных конструкций. По моему убеждению, любые масштабные проекты требуют методов индустриального строительства. Мы строили по 1 млн кв. м жилья в год — такие показатели достижимы только, если применять панели.


Возможно ли в сегодняшних условиях строительство подобных масштабов?


Сейчас ландшафт девелопмента изменился. Я не думаю, что в течение ближайших пары лет появятся частные компании, которые будут строить 1 млн кв. м в год, поскольку это предполагает долговую нагрузку в 600-700 млрд рублей. Где найти банк, который сможет предоставить такие деньги, и застройщика, который возьмет на себя такой риск? Девелопмент будет мельчать. Годовые объемы в пределах 100-200 тыс. кв. м станут типичной картиной для российского строительного рынка. При таких показателях нет необходимости задействовать панель. Застройщики будут работать над тем, чтобы максимально увеличить доходность квадратного метра. Рынок представляет собой треугольник: маленькая покупательская ниша наверху отличается высокой ценой и высоким качеством, а внизу — в основе — находится массовый доступный продукт, рассчитанный на широкую аудиторию. Поскольку объемы возведения жилья будут ограничены новыми законами, девелоперы начнут подниматься по этому треугольнику, уходя в более высокое качество и более высокий ценовой диапазон. Ниша массового жилья останется крупным государственным корпорациям — таким, например, как Дом.рф. Они будут заполнять сегмент, из которого постепенно уйдут частные компании, и обеспечивать необходимую статистику ввода.


Руководитель одной из крупных строительных компаний недавно выступил с идеей распространения технологий панельного строительства и на бизнес-класс. Это позволит ускорить строительство и сделать продукт более доступным без потерь для качества. Насколько реалистичным и востребованным Вы считаете данный сценарий?


Эта позиция выглядит нелогичной. Стандартный девелоперский цикл длится пять лет. Половина этого срока тратится на подготовку документов, получение разрешения на строительство, вынос инженерных сетей. Помимо этого, нужно вычесть полгода, которые требуются на ввод проекта в эксплуатацию и выдачу ключей. Таким образом, само строительство занимает только два года. Переход на панельную технологию позволит завершить все работы за год (с учетом коммуникаций, благоустройства и т.д.). И мы получаем год экономии. Иными словами, предлагается уменьшить время девелоперского цикла на 20%. Но если перевести эти цифры на эффективность использования денег, то речь будет идти о выгоде приблизительно в 7%. В то же время за счет перехода в более высокую ценовую нишу открываются возможности заработать на 30-40% больше. Соответственно, при таком периоде подготовки площадки девелопера больше интересует не скорость, а цена. Он сделает все, чтобы проект давал максимальную доходность. Это также придаст импульс таким отраслям, как архитектура и дизайн. Технологии массового панельного строительства будут востребованы государственными компаниями, которым нужно получить высокие валовые результаты. Ниша частного девелопмента — это продукт с более высокими показателями добавочной стоимости, уникальной архитектурой, новыми решениями, новыми идеями.


О перспективах строительной сферы принято говорить в контексте перехода на эскроу-счета, и Вы отчасти уже затронули эту тему. К каким последствиям следует приготовиться рынку и частным покупателям?


С переходом на эскроу-счета недвижимость фактически исключили из механизма инвестирования денег. Россияне не играют на биржах, не покупают металлы — они отдавали предпочтение жилью в плане вложения средств, потому что это был наиболее понятный рынок, дававший хорошую доходность. Сделки с недвижимостью станут полностью безопасными, но инвестиционные стратегии, основанные на полной безопасности, как правило, проигрышные. Когда ты не испытываешь мини-стресс, ты не развиваешься. С 1 июля начнется процесс угасания рынка девелопмента. В полной мере это проявится уже в декабре. В марте следующего года мы увидим эффект в смежных отраслях (производство стройматериалов, транспортные перевозки), а к лету можем столкнуться с полномасштабным экономическим кризисом, потому что к тому времени девелопмент перестанет быть отраслью и превратится в набор средней величины компаний, которые будут достраивать ранее согласованные проекты. Между тем, до реформы именно девелопмент выступал одним из главных мультипликаторов экономического роста.


Ваши проекты базируются и в Москве, и в Подмосковье. Слабым местом второго принято считать отсутствие достаточного количества рабочих мест. По причине этого дефицита многие жители области вынуждены ездить на работу в Москву. Какое влияние оказывает эта проблема на региональный рынок недвижимости?


Я вообще не вижу в этом проблемы. Для массового покупателя важно, чтобы рядом с домом были школа, детский сад, магазины, удобная транспортная развязка. Большинство локаций Подмосковья полностью укладываются в эту схему. Это единый принцип для современного мира: «жить там, где комфортно, работать там, где можно больше заработать». В этом контексте Москва со временем неизбежно превратится в сплошной деловой центр. Для жизни люди будут выбирать районы с лучшей экологией и более доступным прайсом. Соответственно, жить в Подмосковье и ездить на работу в Москву станет нормой. Схожие тенденции фиксируются во Франции, в Корее, в США. У сотрудников, нашей компании, которые живут в московских пригородах, благодаря скоростным электричкам уходит всего 40 минут времени, чтобы добраться до места работы. Я против всего искусственного. Например, навязывания позиции, что люди обязательно должны работать в Подмосковье. У любой локации есть исключительные характеристики, и нужно зарабатывать на этих исключительных характеристиках. Портить экологию излишними предприятиями совершенно неразумно. 


У вас есть разнообразный опыт работы, в том числе и за пределами России. Чем отличается российский строительный рынок от зарубежного?


Зарубежный девелопмент во много раз проще российского. Мы с партнерами приобрели площадку в Праге, наняли местную компанию для оформления разрешительной документации, быстро ее получили, затем отправились в банк, и нам выдали кредит под 3,5% годовых. Сейчас уже приступили к строительству. К этому были приложены минимальные управленческие усилия. Я не встречался с чиновниками, не возникало вопросов по технико-экономическим показателям площадки. Достаточно было просто ознакомиться с публичным планом Праги, чтобы узнать, какой объем жилищного строительства допустим в выбранной нами локации. Процесс организован просто и комфортно. Кроме того, цена на недвижимость в крупных европейских городах ежегодно растет на 7-8% в год из-за ажиотажа. Поэтому мы ориентируемся на 20-25% доходности на капитал в евро. Другое дело, что девелоперский сегмент очень маленький. Наш второй проект в Праге — 17-этажная башня с 17 тыс. кв. м жилья — и это считается там очень большим проектом.

Полный текст публикации: https://www.urbanus.ru/ng-interview/2020-02-03/aleksandr-ruchev-predsedatel-soveta-direktorov-gk-osnova-zastroyshchiki-dolzhny-pomogat-drug-drugu