ENG
Позвонить
12.10.2020

Cтоит ли покупать апартаменты в целях инвестиций?

Еще несколько лет назад апартаменты отпугивали потенциальных покупателей, поэтому и цены на этот формат были очень привлекательные. Сейчас многие инвесторы посмотрев на то, сколько заработали рискнувшие «первопокупатели» такого формата, стали относиться к апартам с бОльшим доверием, хотя при прочих равных все равно предпочитают вкладывать средства в жилые комплексы. Сегодня интернет-портал «НовостройСити» решил разобраться можно ли заработать на апартаментах и какие риски ждут при их покупке.

Меньше «вход», надежно и разнообразно

Лично мне очень нравится этот сегмент недвижимости. Во-первых, стоимость такого объекта ниже, во-вторых, расположение часто даже лучше, чем у ЖК, а в-третьих, есть многообразие планировочных решений. Но обратимся за мнением непосредственно к участникам рынка.

У многих потенциальных покупателей недвижимости было предвзятое отношение к апартаментам, так как они неверно считали, что такой объект менее защищен законом и есть возможность «вписаться» в недострой. Но, как поясняет Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век», с 1 июля 2019 г. застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. «Девелопер не может привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов - к примеру, по договорам инвестирования, это определенная гарантия для инвестора, которая регулируется законодательно», - утверждает она. Так что на стадии покупки апартов никаких отличий с квартирами нет. Инвестор также защищен законом. Но, конечно, если вы нашли объект, который продается по другой схеме, откажитесь от покупки.

Еще одно преимущество - локация. Откуда вообще появился формат апартаментов - из статуса земли. В Москве столько привлекательных площадок, на которых нельзя построить жилье, вот и стали строить апартаменты. «Специально созданные под сдачу в аренду проекты - располагаются в удобных локациях, в непосредственной близости от метро. Многие жилые проекты разместить таким образом, в принципе, невозможно - по градостроительным нормам, а к апартаментам, как ко временному жилью, градостроительные требования ниже. В результате этот тип недвижимости обладает хорошей ликвидностью и, благодаря высокой арендной плате, приносит инвестору доход больший, чем квартиры», - замечает Гавриил Королев, директор департамента недвижимости Инвестиционной группы «РВМ Капитал».

Сколько можно заработать?

Главное преимущество апартаментов перед квартирами - цена. «В среднем разница в стоимости составляет от 20 до 40% в зависимости от класса проекта и его местонахождения», - говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. Апартаменты стоят существенно дешевле, а это значит, что и первоначальный взнос на такую покупку будет ниже. При этом, как подчеркивает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», апартаменты и квартиры в среднем показывают одинаковые темпы роста, поэтому разница в стоимости сохраняется в течение всего строительства: со старта продаж и до введения объекта в эксплуатацию.

Однако инвестиционный рост зависит как и всегда: от локации и характеристик самого проекта, не важно квартира это или апартамент. «В некоторых комплексах стоимость апартаментов с момента выхода на рынок и после ввода в эксплуатацию может возрасти на 20-25% и выше. Так, на старте продаж RED7 в конце 2018 года, например, минимальная стоимость апартаментов составляла 10,86 млн рублей, сегодня, спустя 2 года, она начинается уже от 14,9 млн рублей. А минимальная сумма за 1 квадратный метр сегодня составляет 620 000 рублей», - приводит пример Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».

Отсутствует разница в форматах и при сдаче объекта в аренду. «Покупка апартаментов для сдачи в аренду - достаточно интересный и выгодный инструмент для вложения денег - считает Сергей Ковров, руководитель департамента отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости». - Продаются они на 15-20% дешевле аналогичной квартиры в окружающей застройке, а сдаются по такой же цене». По его мнению, арендатору не важен статус помещения - жилое/не жилое. С равной долей вероятности он может выбрать для съема, как апартаменты, так и квартиру. «В любом случае он получит равнозначный либо более высокий класс жилья - по планировкам, техническому и инженерному оснащению, инсоляции, освещению и многому другому. Таким образом, если нормальный срок окупаемости квартиры при сдаче ее в аренду составляет 15-17 лет, то по сегменту апартаментов этот срок может быть 8-10 лет», - отмечает эксперт.

«Есть ряд инвестпродуктов - апарт-отели и сервисные апартаменты, которые могут обеспечить до 8-15% годового пассивного дохода, например, наш новый бутик-отель Vertical BW Signature Collection или сервисные апартаменты Yes от ГК «Пионер», - отмечает Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management. В апарт-комплексе «Движение. Тушино», который тоже является апарт-отелем с управляющей компанией, по оценке Ольги Тумайкиной, доходность составляет до 13% годовых.

Застройщики апартаментов не обременены строительством инфраструктуры. Однако если обратиться к конкретным проектам станет ясно, что девелоперы понимают, что для повышения интереса к своим проектам без инфраструктуры не обойтись. В каких-то комплексах вариативность даже выше, чем в жилых. На первых этажах MainStreet запроектированы некоммерческие помещения под обширную инфраструктуру: ресторан и винотеку, зал для занятий йогой и спортом, кафе и салоны красоты и проч. А так как многие проекты являются «точечной» застройкой то, как правило, мест в детских садах и школах все равно хватает. Платные детские сады и другие образовательные центры для детей в апартах не редкость, а школ, конечно, не предусмотрено.

Сейчас постоянно ходят разговоры о том, что апартаменты станут жильем, а это значит стоимость апартов повысится после изменения статуса. Однако точно неизвестно произойдет ли это и каких именно проектов коснется, если вдруг изменения в законодательстве все-таки примут, поэтому на этот фактор лучше во внимание не принимать.

Полный текст публикации: https://novostroycity.ru/journals/blog-glavnogo-redaktora/stoit-li-pokupat-apartamenty-s-celju-investicij